核心觀點：經濟日報-中國經濟網專欄作者李寧認為，向住房租賃市場供給更多“美”的高質量產品，是提高租金回報率的重要抓手。作為推進房地產市場供給側結構性改革的重要環節，我國住房租賃市場還有很大作為和發展的空間。

　　11月23日，SOHO中國董事長、聯合創始人潘石屹在“2017新浪金麒麟論壇”上發表演講稱，中國的地產市場租金回報率不足3%，如今市場缺少的是美的產品和企業家對美追求的精神。

　　我們知道，近年來，大部分城市的房租都隨著房價水漲船高。按道理來說，房租上漲，在其他成本不變的情況下，利潤率較高，回報也應該比較豐厚。可是潘石屹稱目前房租房屋租賃市場的回報率不到3%，遠遠低于其他行業。既然房租上漲，那么，租房市場為何回報率還這么低呢？

　　筆者認為，住房租賃市場投資回報率低，首要原因是其他成本增加，也就是說在房租逐漸上漲的同時，其他成本漲幅更高，導致房屋投資成本跟著提高。比如影響租房市場成本的主要因素是房屋的價值，假如是開發商開發的房子出租，那么影響因素則是開發商的土地成本、稅費成本、融資成本、人工成本等。這些成本一旦上升，必然影響房屋租賃價格和利潤率，當上述成本上漲幅度遠遠大于租賃收入時，投資回報率就會下降。

　　正如潘石屹舉例所說的那樣，其公司從銀行貸款來的資金成本是利率4.4%，這是全地產行業中最低的資金成本。這意味著什么？把銀行貸款以4.4%的利率貸過來，把智慧、勞動、時間都花到里面去，還虧了2%，這個生意怎么做呢？

　　其次，房屋出租管理經營方式也在影響租賃市場投資回報率。長期以來我國房地產租賃市場規范化、現代化經營的企業較少，大部分是私人房屋出租。租賃規模小、裝修簡單、管理成本較高等問題普遍存在，導致很多投資者不愿投資。而租賃市場質量不高，服務水平參差不齊，也使得很多人不愿進入租賃市場。住房租賃市場消費收入增長乏力，一些房屋空置卻租不上價格，更不要說高的市場回報率。

　　因此，從上面的分析可以看出，住房租賃市場也需要融入供給側結構性改革之中，真正通過發展租賃市場來實現租購并舉，通過調整房地產市場供給方式，改變人們無節制買房的基本局面，以實現房地產市場均衡發展。當然，這一舉措也能兼顧化解產能過剩等問題。

　　如何推進住房租賃市場的供給側結構性改革？筆者認為，第一，要降低租賃成本，特別是降低稅費。房地產開發企業如果明確建房之后用于租賃，即可得到相應的優惠，比如政府降低土地出讓金，或者減免部分房產稅、土地增值稅等。

　　第二，要引入投資，改造老舊房屋，提升租賃房屋使用功能和美觀度，加大優質租賃房屋供給力度，讓租房者享受到高質量的租房服務。特別是要鼓勵機構投資者和大型國有企業投資租賃市場，以提供穩定的高質量房源。

　　第三，要加大租售同權等政策的支持力度，同時健全相關領域法律規定以促進市場健康發展。要讓房東和房客都能受到合同的有效約束，特別是要保障租房者在教育、醫療等方面享受與購房者同等的權利。

　　總之，向住房租賃市場供給更多“美”的高質量產品，是提高租金回報率的重要抓手。應當說，作為推進房地產市場供給側結構性改革的重要環節，我國住房租賃市場還有很大作為和發展的空間。（經濟日報-中國經濟網專欄作者 李寧）


　　經濟日報-中國經濟網評論理論頻道開放投稿，原創評論、理論文章可發至cepl#ce.cn（#改為@）。詳見經濟日報-中國經濟網評論理論頻道征稿啟事。


相關文章：住房租賃立法加速契合民意期待

　　　　　期待官方住房租賃平臺花落各地