昨日?qǐng)?bào)載，最近，廣州市天河區(qū)林和村村民們打算給回遷房“變性”，這給廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至中國(guó)的小產(chǎn)權(quán)房問題提出了挑戰(zhàn)。

　　歷過4年，林和村終于完成城中村改造，2107套電梯洋房分發(fā)到703戶村民手中。戶均3套，有的家庭有七八套，最多的一戶有21套。有的家庭確實(shí)房屋太多，除了自住和出租之外，完全可以拿出一些來出讓給市場(chǎng)。這是家庭資產(chǎn)的合理調(diào)配，也是房屋資源的充分利用。但這就遇到了小產(chǎn)權(quán)房的政策困境。

　　一方面，國(guó)家政策一直不放松對(duì)小產(chǎn)權(quán)房交易的禁令。國(guó)土部、廣東省住建廳多次發(fā)文禁止小產(chǎn)權(quán)房交易，司法實(shí)踐中也不承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同。另一方面，“三舊”改造政策和城鄉(xiāng)一體化改革方向有可能對(duì)小產(chǎn)權(quán)房實(shí)行“靈活政策”。2009年廣州市《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見》規(guī)定，全面改造項(xiàng)目的安置房(含非住宅復(fù)建安置房)可以辦理國(guó)有房地產(chǎn)權(quán)證，并注明未辦理土地有償使用手續(xù)。安置房交易轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照基準(zhǔn)地價(jià)的30%繳交國(guó)有土地使用權(quán)出讓金。

　　十八屆三中全會(huì)提出“實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”的農(nóng)村集體用地改革新政策后，今年初，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》，進(jìn)一步提出“農(nóng)村集體用地與國(guó)有土地同權(quán)同價(jià)，要求加快建立農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)和增值收益分配制度。有關(guān)部門要盡快提出具體指導(dǎo)意見，并推動(dòng)修訂相關(guān)法律法規(guī)。各地要按照中央統(tǒng)一部署，規(guī)范有序推進(jìn)這項(xiàng)工作。”

　　廣東實(shí)施的“三舊”改造可以有一定的政策突破，但怎么按“中央統(tǒng)一部署”“有序推進(jìn)”仍有很多不確定之處。

　　首先，廣州市“三舊”改造政策有支持城中村改造后的回遷房補(bǔ)繳費(fèi)用后予以辦證的意思。其次，林和村的負(fù)責(zé)人何光勝很明確地表示，林和村安置房發(fā)放房產(chǎn)證“不是兩年后，是兩年內(nèi)”，應(yīng)該有所依據(jù)。

　　問題之一是，成幢建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房不能單獨(dú)辦證，那么村民是否都一致同意將自家房屋從“小產(chǎn)權(quán)房”變?yōu)閲?guó)有土地產(chǎn)權(quán)呢？這有沒有什么門檻呢？比如多少比例村民同意才行？

　　問題之二是，作為廣州首個(gè)提出“變性”的城中村，如果成功獲發(fā)房產(chǎn)證，是否意味著廣州市農(nóng)民的宅基地房都可以照此辦理，或通過城中村改造而變?yōu)楹戏ǖ馁Y產(chǎn)流入市場(chǎng)？這對(duì)城中村改造是不是一個(gè)很有吸引力的措施？

　　據(jù)稱，2009年市國(guó)土房管局曾經(jīng)有通過城中村改造，嘗試由村集體決策選擇將安置房的土地性質(zhì)由集體轉(zhuǎn)為國(guó)有后可上市的設(shè)想，但目前并沒有一個(gè)成功實(shí)施的。因此，林和村的試探有著很重要的示范效應(yīng)，如真的能在兩年內(nèi)成功“變性”，則起碼獵德村可以依樣畫葫蘆，這對(duì)正在改造的和將要改造的城中村可能釋放出巨大的積極性。廣州或許能就此突破小產(chǎn)權(quán)房的瓶頸，讓很多在觀望中的城中村有可能積極地參與到改造中去。

　　（作者是廣東省體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)）