保障性住房是我國住房供給體系的重要組成部分。規(guī)劃建設(shè)保障性住房，是完善住房制度和供應(yīng)體系、重構(gòu)市場和保障關(guān)系的重大改革，“十四五”規(guī)劃綱要提出，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題。黨的二十屆三中全會提出，加大保障性住房建設(shè)和供給。本期特邀專家圍繞相關(guān)問題進(jìn)行研討。

　　多元化住房保障體系基本形成

　　住房保障重點(diǎn)保障哪些群體？在不同時期我國采取了哪些住房保障政策？形成了怎樣的住房保障體系？

　　秦虹（中國人民大學(xué)國發(fā)院城市更新研究中心主任）：我國歷來重視住房保障工作，住房保障對象隨保障政策的變化而有所不同。總體來說，我國住房保障按救助性、援助性和互助性三個層次提供。

　　救助性保障是托底性租賃保障，針對戶籍城鎮(zhèn)居民中收入很低且居住困難的群體，他們以極低租金租住廉租房。1999年至2007年，《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》《廉租住房保障辦法》相繼出臺，2014年廉租房并入公租房政策，在實(shí)施過程中，根據(jù)家庭收入不同交納不同租金，這類群體仍是重點(diǎn)救助對象。

　　援助性保障是政府針對收入中等偏下且住房困難的群體實(shí)施的支持性保障，與救助性保障不同，援助性保障有租和購兩種方式，費(fèi)用由保障對象支付大部分，差額部分由政府補(bǔ)貼或優(yōu)惠。1998年深化城鎮(zhèn)住房制度改革后，出臺的經(jīng)濟(jì)適用住房、公租房、兩限房、共有產(chǎn)權(quán)房、保障性安居工程住房、保障性租賃住房、保障性住房等均屬此類保障。無論救助性還是援助性保障，均包括實(shí)物保障和貨幣補(bǔ)貼兩種方式。

　　互助性保障主要是住房公積金，繳納住房公積金的職工同時也是納保人，在購租住房時，可使用公積金貸款和支付，公積金免所得稅，貸款實(shí)行低利率政策。1999年《住房公積金管理條例》發(fā)布，2019年進(jìn)行了修訂，2023年全國住房公積金實(shí)繳人數(shù)超1.7億人。截至2023年末，住房公積金繳存總額29.2萬億元，累計發(fā)放住房公積金個人住房貸款4768.54萬筆、151858.01億元。

　　在不同發(fā)展時期，我國住房保障政策重點(diǎn)有所不同。1998年國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，明確“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”。此時，經(jīng)濟(jì)適用住房是解決城鎮(zhèn)家庭住房需求最廣泛和最主要的途徑。2003年，住房市場處于起步階段，《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》提出，“增加普通商品住房供應(yīng)”“逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房”，經(jīng)濟(jì)適用住房被定性為“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。與之前相比，增加了普通商品住房供應(yīng)類別，經(jīng)濟(jì)適用住房縮小和限定了適用范圍，廉租保障要求原則上以發(fā)放租賃補(bǔ)貼為主。2007年，部分大城市房價快速上漲，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺，提出“加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”，明確經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象為城市低收入住房困難家庭，并對轉(zhuǎn)讓條件進(jìn)行了明確規(guī)范。從面向“中低收入家庭”到面向“低收入住房困難家庭”，經(jīng)濟(jì)適用住房的保障性質(zhì)得以進(jìn)一步明確。

　　2008年，為應(yīng)對國際金融危機(jī)的沖擊，黨中央、國務(wù)院提出加快保障性安居工程建設(shè)，全面推動城市和國有工礦等棚戶區(qū)改造，棚戶區(qū)改造納入保障體系。此后，《關(guān)于推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》相繼出臺，將棚戶區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，大規(guī)模推進(jìn)實(shí)施。

　　2010年，為滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求，七部門聯(lián)合制定《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，提出大力發(fā)展公共租賃住房，首次將外來務(wù)工人員納入保障范圍。2012年，《公共租賃住房管理辦法》進(jìn)一步明確，在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員可以承租公共租賃住房。根據(jù)“七普”數(shù)據(jù)，2020年居住在公租房的城鎮(zhèn)家庭戶占3.4%。同時，各地還階段性推出兩限房、共有產(chǎn)權(quán)住房，例如，2014年北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)，截至2021年底，北京累計籌集共有產(chǎn)權(quán)住房約8.3萬套。目前，上海、北京仍有共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)。

　　堅持“房住不炒”的定位，2021年，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，首次明確“以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系”。各地加大力度籌建保障性租賃住房，上海、廣州、成都、杭州、西安等地提出，在“十四五”期間，力爭新增保障性租賃住房占同期新增住房供應(yīng)總量比例達(dá)到30%以上。2023年8月，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，支持城區(qū)常住人口300萬以上的大城市率先探索實(shí)踐，并對保障性住房實(shí)施嚴(yán)格的封閉管理。至此，我國基本形成了租、購、補(bǔ)和公積金支持的多元化住房保障體系。保障性住房是民心工程，未來，工薪收入群體以及新市民、青年人等群體的住房問題需進(jìn)一步解決好，加強(qiáng)住房保障立法、不斷完善住房保障體系、加大住房保障支持力度仍任重而道遠(yuǎn)。

　　因城施策精準(zhǔn)供給保障性住房

　　各地結(jié)合實(shí)際推進(jìn)保障性住房建設(shè)有哪些具體舉措？

　　李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）：新時期，我國積極推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，構(gòu)建“市場+保障”的住房供應(yīng)體系。具體路徑上，明確各地要因城施策，探索可持續(xù)的發(fā)展路徑。一方面，各個城市住房供求關(guān)系基本平衡，但仍存在結(jié)構(gòu)性供給不足或供需不匹配等問題；另一方面，保障對象主要面向新市民、青年人等群體，住房消費(fèi)轉(zhuǎn)向更重視居住體驗(yàn)，需求更加多元化和差異化。

　　保障對象范圍擴(kuò)大，住房消費(fèi)選擇多樣，供需匹配有一定難度。各個城市在具體推進(jìn)過程中，體現(xiàn)出地方特色。

　　保障性住房籌建與產(chǎn)業(yè)配套、軌道交通對接，是其中一個重要特征，也是提高供應(yīng)效率，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合、職住平衡的選擇。例如，濟(jì)南、福州、寧波等城市，很多保障性住房項目位于產(chǎn)業(yè)園周邊，或?yàn)楫a(chǎn)業(yè)用地配套建設(shè)，或在軌道交通800米范圍內(nèi)。央行設(shè)立1000億元租賃住房貸款支持計劃，8個試點(diǎn)城市收購的保障性租賃住房也大多位于園區(qū)和站點(diǎn)周邊。當(dāng)然，這就涉及用地功能調(diào)整，即變更為住宅用途，再推動劃撥供應(yīng)。有些城市如廣州、深圳，結(jié)合“做地模式”城中村改造，在“凈地出讓、片區(qū)統(tǒng)籌”新模式下，騰出來的用地劃定一定比例用來建設(shè)保障性住房。不過，政府主導(dǎo)下的城中村改造周期較長，一般需5年以上，資金能否平衡也有不確定性。

　　新一輪保障性住房籌建過程中，國企發(fā)揮著主力軍作用。部分城市成立了專職從事保障性住房投資、建設(shè)、運(yùn)營和管理的公司。深圳、廣州、廈門、南京等城市成立安居集團(tuán)；福州、鄭州在城投集團(tuán)、城市發(fā)展集團(tuán)旗下設(shè)立了安居二級公司；重慶的保障性租賃住房由國企平臺承擔(dān)。

　　在資金統(tǒng)籌平衡方面，劃撥供地能極大降低土地成本，但土地整理成本差異較大。由于不同地塊上蓋物、市政設(shè)施到位情況、取得時間、整理成本不同，部分項目即使按保本微利價運(yùn)營，也會出現(xiàn)虧損。因此，有些城市探索建立劃撥土地統(tǒng)籌資金池，平衡項目劃撥土地價格和片區(qū)實(shí)際土地整治成本之間的差價，以實(shí)現(xiàn)項目間綜合平衡。

　　推動保障性住房籌建，要先謀后動、動則必快、動則必成。在優(yōu)化審批和銷售流程方面，部分城市充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)小組的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用，國企作為建設(shè)單位提前介入，專班積極配合，在控規(guī)調(diào)整、劃撥公示期間，并聯(lián)開展方案設(shè)計、規(guī)劃預(yù)審、立項，同時政策性銀行做好項目評估和貸前審查，非主要材料容缺受理等工作。例如，鄭州市住房保障部門已初步搭建從申請、選房、簽約等基礎(chǔ)服務(wù)到入住后的報修、退租等“一站式”服務(wù)的人才公寓大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，申請者通過“鄭好辦APP·一件事專區(qū)·住房保障一件事·鄭好住”，不僅可在線瀏覽在租保障性住房房源，以及后續(xù)建設(shè)和供應(yīng)的房源安排，而且實(shí)現(xiàn)了實(shí)時在線申請。

　　如何探索以需定購，具有一定的難度。部分城市采取建立輪候庫、線上線下接受預(yù)申請、問卷調(diào)查等形式，摸排保障對象對于區(qū)位、戶型、價格區(qū)間等的訴求，待預(yù)申請需求積累到一定程度，如“項目套數(shù)∶登記意向數(shù)”達(dá)到1∶1.2及以上，才啟動籌建。對于前期人口流入較多、年輕人較多的城市，如廣州、深圳、鄭州等地，在片區(qū)房價相對穩(wěn)定的情況下，加之前期需求摸排比較到位，保障性住房配租壓力較小。

　　目前，很多新市民、青年人對保障性住房了解程度不高，加之保障性住房在用地、建設(shè)、定價、分配管理等方面有很多配套政策，建議可通過“政策發(fā)布+項目推出”方式，讓國企品牌被社會所熟知，從而推動保障性住房項目實(shí)施。對城市而言，需關(guān)注片區(qū)內(nèi)潛在需求、精準(zhǔn)把握需求特征，與周邊項目形成差異化競爭（價格、配套等）。今年5月17日，全國切實(shí)做好保交房工作視頻會議提出，商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。6月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議，明確“推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作”。保障性住房擴(kuò)面至三、四線城市和縣城，保障力度進(jìn)一步加大。未來，“多渠道存量盤活+優(yōu)化增量供給效率”將成為主要供應(yīng)模式，需要各地根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)市場情況，綜合考慮保障性住房實(shí)際需求、商品房市場庫存水平等因素，堅持以需定購、因城施策。

　　保障性住房建設(shè)的國際借鑒

　　城市住房問題是世界性難題，各國在籌建保障性住房方面有哪些有益探索？

　　虞曉芬（浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長）：城市住房問題是工業(yè)革命及城市化發(fā)展的必然產(chǎn)物。為解決這一世界性難題，各國政府從消極救濟(jì)轉(zhuǎn)向積極救濟(jì)，采用多種方式，加快保障性住房的籌建。

　　一是政府向市場收購模式。以韓國為例，主要通過保障性住房計劃增加公共住房供給。通過市場調(diào)研篩選在位置、面積、建筑質(zhì)量等方面符合要求的住房（通常為公寓或多戶型住宅），然后通過公開招標(biāo)或直接談判方式與房主或開發(fā)商商定購買條件和價格，達(dá)成協(xié)議后，雙方簽訂購房合同，并通過國家住房基金或公共住房基金支付購房款項，將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移至政府名下后，對收購的住房進(jìn)行必要改造和維修，以確保其適合居住，再通過公開申請和評估程序分配給符合條件的中低收入青年人和無房家庭。同時，政府采取一系列激勵措施加快收購步伐，例如完善評估方式，合理改善收購上限價格和收購標(biāo)準(zhǔn)；為擬收購新建住房引入項目融資擔(dān)保，通過財政支持或稅收優(yōu)惠，吸引更多開發(fā)商參與；加強(qiáng)部門間協(xié)作，簡化項目審批流程，縮短項目周期等。通過政府向市場收購模式，近年來韓國公共住房供應(yīng)量大幅增加，為中低收入家庭提供了更多住房選擇。2022年收購3.5萬套，2023年約5萬套。今年7月，韓國發(fā)布住房供應(yīng)新政，重申為青年和無房群體擴(kuò)大供房的政策基調(diào)，原計劃到明年利用收購空置房源供應(yīng)12萬套公租房，此次決定將供應(yīng)規(guī)模再增1萬套以上。

　　再比如英國，自1980年以來主要通過競爭性財政資金補(bǔ)助、低成本用地和融資支持，依靠非營利組織——住房協(xié)會提供保障性住房建設(shè)和管理。

　　二是政府直接新建模式。新加坡最具代表性，1960年成立的建屋發(fā)展局（HDB）專門負(fù)責(zé)向符合條件的居民提供價格較低組屋的規(guī)劃、建設(shè)與管理。2022年77.76%的家庭居住在組屋，其平均銷售價格約為市場公寓均價的30%，購買組屋家庭的平均房價收入比約為4.9，有力保障了全國住房自有化率達(dá)90%、每戶一套體面住房目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。政府直接建設(shè)保障性住房，需要解決低成本土地與資金兩大關(guān)鍵性問題。新加坡《土地征收法》保障了政府獲地低成本和體量，并平價轉(zhuǎn)讓給HDB。例如，2021年政府提供的宏茂橋大道一處住宅用地面積約22020平方米，容積率2.8，樓面地價為每平方米6494新加坡元，較周邊私人住宅用地價格低40%以上。同時，政府還支持HDB多渠道籌集低成本資金，中央公積金通過購買新加坡政府發(fā)行的特別債券支持HDB進(jìn)行公共住房建設(shè)；HDB的財政預(yù)算納入國家財政計劃，2022/2023財年，政府“居者有其屋”計劃直接補(bǔ)貼46.8億新加坡元，較2021年增長超20%；2022年，HDB發(fā)行三次綠色債券共計33億新加坡元，用于住房建設(shè)和改造項目。新加坡之所以能持續(xù)建設(shè)保障性住房，得益于背后強(qiáng)有力的低成本土地供給和資金支持。

　　三是開發(fā)商配建模式。馬來西亞、法國、美國都采用了這種模式。從1981年起，馬來西亞要求在每個私人住宅發(fā)展項目中建造30％經(jīng)濟(jì)適用房，并以保障對象家庭年收入中位數(shù)的3倍價格銷售。1981年至2017年，私營部門提供了120萬套無財政補(bǔ)貼的低成本房屋，在經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)方面發(fā)揮了重要作用。政府對經(jīng)濟(jì)適用房品質(zhì)有較高要求，從房屋面積、質(zhì)量評估、房屋密度、建筑技術(shù)、相關(guān)配套等方面進(jìn)行了整體規(guī)劃，例如，建筑技術(shù)方面，要求應(yīng)用建筑信息模型、固體廢物管理、雨水管理和再利用系統(tǒng)、太陽能系統(tǒng)、無線局域網(wǎng)等；配套方面，根據(jù)人口比例配套幼兒園、游樂場、多功能廳等公共設(shè)施。通過開發(fā)商配建模式，馬來西亞住房保障覆蓋面顯著提高，截至2024年一季度末，各類低成本保障性住房約占存量的24.43%。

　　法國立法規(guī)定，部分城市在新建任何超過12套住宅或超過800平方米建筑面積的公寓樓時，至少30%為面向低收入家庭的社會租賃住房，計劃到2025年底社會住房保障面達(dá)25%。美國則通過稅收補(bǔ)貼方式吸引私營企業(yè)配建，1986年根據(jù)《稅收改革法（1986）》推出低收入住房稅收抵免政策（LIHTC）項目，按照20%的住房套數(shù)以政府認(rèn)可的租金配租給家庭收入低于當(dāng)?shù)厥杖胫形粩?shù)50%的家庭，或40%的住房套數(shù)配租給家庭收入低于當(dāng)?shù)厥杖胫形粩?shù)60%的家庭，項目持續(xù)期限為30年，經(jīng)過嚴(yán)格評審，開發(fā)商可享受聯(lián)邦政府給予的連續(xù)10年稅收抵免政策，稅收抵免額度轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)最高可達(dá)建筑成本的60%至70%，政府同時給予長期低息貸款支持，對私人開發(fā)商產(chǎn)生較大吸引力。數(shù)據(jù)顯示，2023年LIHTC項目占住宅存量的2.49%，超過政府公共住房數(shù)量，成為美國保障房的重要來源。（本文來源：經(jīng)濟(jì)日報 ）