因去年乃至今年初去庫存政策效果的釋放，近期三、四線城市普遍出現了樓市回暖的現象，但相比于一、二線城市的火爆行情，三、四線樓市依然顯得黯淡。中國經濟網記者發現，此前樓市一路走高的地區均有賴于金融工具的支持。從房貸利率的角度看，當前，我國的房地產市場已經出現了一、二線城市與三、四線城市“房貸利率倒掛”的現象——越是去庫存壓力大的地區，房貸優惠措施越不足。（4月12日中國經濟網）

　　一個值得注意的現象是，在首套房的利率上，也出現了“倒掛”現象，亦即庫存量大的三、四線城市，銀行普遍執行的是基準利率，即便部分城市給出了優惠，幅度也較一、二線城市小。因此，相關專家認為，應當給三、四線城市去庫存加杠桿。

　　加杠桿，確實是去庫存一個可供選擇的方案。特別是一、二線城市，已經在加杠桿中取得了比較明顯的收效。但是，對三、四線城市來說，如果也采取加杠桿措施，是否能夠達到一、二線城市的效果呢？杠桿對三四、線城市的住房需求來說，到底能起到怎樣的作用呢？顯然，需要進行比較。

　　事實上，三、四線城市所以出現了商品房庫存積壓嚴重的現象，最主要的原因還在于供需出現了脫節，前些年地方政府為了“土地財政”，過度放松了土地供應和政策支持，形成了政府炒地、開發商和投機者炒房的現象。也正是在“炒”風中，三、四線城市的商品房供應才遠遠超出了需求可能，形成供需“倒掛”現象。更重要的，由于房價被無節制地炒高，居民的實際購買能力根本跟不上房價的上漲，自然出現庫存不斷擴大、最終形成嚴重積壓的現象。

　　也正因為如此，在房價居高不下的情況下，指望通過降低首付貸利率、加杠桿的方式就啟動居民的購房動力，顯然是一廂情愿。因為，與高企的房價相比，區區房貸利率根本勾不起居民的購房信心。就算按照一、二線城市的首付貸利率，在利率水平本身就已經處于低位的情況下，能夠為居民“節省”多少錢，廣大居民會算賬的。至于用此方法來吸引農民進城購房，就更是有“居心不良”之嫌。

　　需要注意的是，去庫存決不是從開發商手上把房子賣出去了，就算是去庫存任務完成。就眼下的情況來看，只有讓庫存變成廣大居民的實際住房，變成剛性需求，才可以稱得上是真正的去庫存。否則，仍然會面臨各種矛盾和問題。

　　現在的問題是，開發商由于高價拿地，加上這些年來樓市不景氣，持有商品房時間過長，財務成本大升，高利潤開發的商品房也已經變成了低利潤，低利潤的則有可能變成了負利潤。如果再降價銷售，就很少有不虧的，這也是為什么開發商不愿降價銷售的主要原因之一。特別在樓市政策已經松動的情況下，多數開發商又萌生了僥幸心理，指望樓市反彈，能夠讓其再賺一筆。這就形成了供應與需求、房價與政策的嚴重對峙。就三、四線城市的現狀而言，在房價面前，政策的影響力顯然是不夠的，而必須從房價和政策兩方面入手。只有房價下降、利率下調，才有可能將潛在的消費需求激活，包括農民工在內的低收入群體，才有可能加入到購房行列中來。

　　也正因為如此，單純靠加杠桿去庫存，是很難取得明顯效果的，至少，它不是最優選擇。而且，過度的加杠桿，還有可能使一、二線城市已經出現的杠桿風險傳遞到三、四線城市。一旦三、四線城市也出現諸如開發商、房產中介、P2P平臺、小貸公司等提供首付貸，其可能產生的后果，只會比一、二線城市更為嚴重。畢竟，一、二線城市因為土地供應越來越緊張，房價的預期仍然較強。而三、四線城市在短時間內是很難形成有效的房價拉動機制的，而且，隨著城鎮化步伐的加快，三、四線城市還面臨購房需求遞減的風險，一些購買能力不強的消費者和農民工，有可能轉戰小城鎮購房，只要這些小城鎮能夠提供就業和基本服務配套就行。

　　所以，如何推動三、四線城市的去庫存，除了在政策上找出路之外，在開發商層面也要做一些積極主動的工作，即便地價很高、降價要虧本，也要鼓勵開發商降價售房，避免積壓時間太長帶來更大的損失。在此基礎上，再出臺一些鼓勵住房消費的政策。同時，地方政府絕對不能再加庫存，尤其是已經出現嚴重庫存積壓的城市，必須作為政治紀律交待。