明確“構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系”的總體思路，加大自住型商品住房供給，能更好滿足社會“夾心層”住房需求，有利于完善符合我國國情的住房消費模式

　　近日，北京市出臺相關意見，要求增加中低價位的自住型、改善型商品住房建設，在保障此類住房土地供應的同時，在銷售價格上也給予適當指導。

　　筆者認為，該《意見》傳遞出當前房價調控的思路正在發生一些新的變化：即從過去主要依靠抑制購房需求，轉向增加房屋供給，特別是有針對性地增加“定向群體的房屋供給”。在我國已確立“構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系”的前提下，加大自住型商品住房供給，能夠更好地滿足低收入群體的住房需求，有利于既充分激發市場活力，又兼顧不同群體的購房能力，從而進一步完善符合我國國情的住房消費模式。

　　近年來，我國一線城市房價不斷攀高，處于社會“夾心層”的“剛需”群體購房難度增加。這一群體由于無法享受政策性住房的優惠，只能被迫進入商品房市場，不僅加重了其購房負擔，也放大了商品房市場需求，抬高了房屋市場價格。推出中低價位的自住型、改善性商品住房，是實現“低端有保障、中端有支持、高端有市場”目標中的重要一環，將在一定程度上改善現有住房供應格局，從而穩定價格預期。可以想象，若大量自住型商品房陸續投入市場，將分流眾多普通商品房市場需求，適度緩解當前部分城市出現的“恐慌性搶房”現象。同時，商品房項目將會加快推盤速度，與同地段自住型商品房形成一定競爭關系。從這個意義上說，北京市此次推出的調控舉措以及隨后將出臺的相關細則，將對同樣面臨房價上漲壓力的上海、廣州、深圳等城市以及部分二線城市起到示范效應。

　　但此次“京七條”只是邁出了“中端有支持”的重要一步，要真正走穩走好，還需相關部門在房屋區域選擇、購房資格審定、商品房退出機制等方面做大量細致工作。

　　首先，應合理選擇建設區域，凸顯自住型商品住房吸引力。雖然《意見》明確規定，自住型商品房將優先安排在交通便捷、功能完善、公共服務設施完備的區域，但具體將在哪些區域落地值得進一步關注。畢竟，一線城市土地供應始終處于緊張狀態，倘若供地主要在城市邊緣地區甚至遠郊區，其對購房者吸引力和市場預期的影響將十分有限，對平抑房價上漲的作用將大打折扣。

　　其次，應嚴把資格審核關口，確保自住型商品住房發揮最大效應。以往限價房、廉租房的資格審核中，少數人利用操作不透明等政策漏洞，占據了本不該享受的保障性住房資源，多地都被曝出“開寶馬買限價房”的怪現象。在自住型商品住房上市過程中，有關部門必須嚴把審核關口，公示審核全程，確保真正有自住剛需的人群購買房屋。同時，加強事后審計監督處罰，避免出現權力尋租。

　　再次，應建立公平退出機制，明確自住型商品住房利益分配。《意見》規定，自住型商品住房購房人取得房屋所有權證后，原則上5年內不得轉讓；5年以后轉讓的，如有增值，應將差價的30%繳納土地收益等價款。但5年后如何計算收益？裝修、稅費、利息等是不是在收益里扣除……這些利益分配的細節都會對市場預期產生影響，須在自住型商品房推出之初，就以法規形式加以明確固定。

　　筆者認為，自住型商品住房的出現對于滿足住房者需求、平抑房價是件好事，目前外界對這項政策評價過于悲觀。但把好事辦好，實事辦實，考驗著相關部門落實政策的決心和智慧。