引子：
發(fā)改委日前發(fā)布 《關(guān)于實(shí)施2018年推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)的通知》，《通知》指出，全面放寬城市落戶(hù)條件，繼續(xù)落實(shí)1億非戶(hù)籍人口在城市落戶(hù)方案，加快戶(hù)籍制度改革落地步伐，促進(jìn)有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)生活的新生代農(nóng)民工、在城鎮(zhèn)就業(yè)居住5年以上和舉家遷徙的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口、農(nóng)村學(xué)生升學(xué)和參軍進(jìn)入城鎮(zhèn)人口在城市舉家落戶(hù)，鼓勵(lì)對(duì)高校和職業(yè)院校畢業(yè)生、留學(xué)歸國(guó)人員及技術(shù)工人實(shí)行零門(mén)檻落戶(hù)。中小城市和建制鎮(zhèn)要全面放開(kāi)落戶(hù)限制，超大城市和特大城市要探索租賃房屋的常住人口在城市公共戶(hù)口落戶(hù)。本期思與辨就該話(huà)題進(jìn)行討論。
■ 主持人：王玥
■ 嘉 賓：肖俊（深圳大學(xué)管理學(xué)院副教授）
張敬偉（中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院客座研究員）
朱海就（浙江工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授）
一線(xiàn)城市將全面放寬落戶(hù)政策落實(shí)到位，困擾中國(guó)多年的戶(hù)籍制度改革才可畫(huà)上圓滿(mǎn)句號(hào)
主持人：全面放寬城市落戶(hù)條件，對(duì)城市，尤其是一線(xiàn)城市將有哪些影響？
肖�。阂�?yàn)閲?guó)家一直在控制特大城市的人口規(guī)模，發(fā)改委發(fā)布的這個(gè)《通知》中明確了特大城市的入戶(hù)條件比中小城市更嚴(yán)格，北京上海早已實(shí)行非常嚴(yán)格的入戶(hù)管理制度，廣州深圳雖然入戶(hù)條件較北京上海寬松，但也在逐步收緊，每年新增入戶(hù)人口數(shù)量不大。四個(gè)一線(xiàn)城市中，深圳面臨的問(wèn)題更多。深圳是改革開(kāi)放后的新建城市，早期城市目標(biāo)是發(fā)展為200萬(wàn)人左右規(guī)模的城市，現(xiàn)在常住人口將近1300萬(wàn)人，每年新落戶(hù)30萬(wàn)左右。城市規(guī)模擴(kuò)張較快、人口增長(zhǎng)速度較快，使得教育資源、醫(yī)療衛(wèi)生資源、公共交通資源、公共休閑空間等公共物品一直處于短缺和緊張狀態(tài)。
至于說(shuō)放寬落戶(hù)條件會(huì)不會(huì)導(dǎo)致大城市競(jìng)爭(zhēng)力下降，這種看法多少有些杞人憂(yōu)天，只要沒(méi)有人為障礙，資源總是會(huì)流向價(jià)格高的地方，一線(xiàn)城市完全不用擔(dān)心競(jìng)爭(zhēng)力降低的問(wèn)題。
朱海就：逐步放寬落戶(hù)條件是好事，這是城市變得更加開(kāi)放的體現(xiàn)。最近出現(xiàn)的一個(gè)變化是很多大城市從過(guò)去的限制人口流入到鼓勵(lì)和吸引人口，城市間甚至出現(xiàn)了“搶人”現(xiàn)象，說(shuō)明人力資源的價(jià)值在慢慢凸顯。全面放寬城市落戶(hù)條件后，對(duì)原先的某些一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)可能不是好消息，因?yàn)槎�(xiàn)城市放寬人口準(zhǔn)入后，對(duì)人口的吸引力增強(qiáng)，一線(xiàn)城市的人口可能會(huì)流出。其原因還在于一些城市的生活成本高，比如房?jī)r(jià)貴，房租貴。人口的流動(dòng)會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)城市之間在“引人”方面的競(jìng)爭(zhēng)，最終會(huì)促使城市管理部門(mén)改善自身的服務(wù)和管理，更加尊重人本身，使以人為本得到進(jìn)一步的體現(xiàn)。
張敬偉：首先是難度更大但必須知難而進(jìn)。全面放寬城市落戶(hù)條件，已經(jīng)成為推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的核心內(nèi)容，也是戶(hù)籍制度的供給側(cè)改革。一線(xiàn)城市將全面放寬落戶(hù)政策落實(shí)到位，困擾中國(guó)多年的戶(hù)籍制度改革才可畫(huà)上圓滿(mǎn)句號(hào)。
其次對(duì)一線(xiàn)城市的治理者提出了更高要求，促其更新治理思維，拋卻戶(hù)籍圍城心理，向城市所有居民提供無(wú)差別的公共產(chǎn)品和公共服務(wù)。一線(xiàn)城市面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，也是必須完成的使命。
其三面臨著來(lái)自二三線(xiàn)城市的倒逼壓力。一方面，中國(guó)人口紅利逐漸衰微，二三線(xiàn)城市為了爭(zhēng)奪人才，儲(chǔ)存人口紅利，正加速推進(jìn)全面放寬落戶(hù)政策。一線(xiàn)城市若不跟進(jìn)，將會(huì)導(dǎo)致人口紅利后勁不足，使一線(xiàn)城市失去可持續(xù)發(fā)展的基本動(dòng)能，能否保住一線(xiàn)城市還是未知數(shù)。
總體而言，開(kāi)放落戶(hù)，在增加城市人口的同時(shí)，也有穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用
主持人：全面放開(kāi)落戶(hù)限制探索租賃房屋的常住人口在城市落戶(hù)會(huì)起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用嗎？對(duì)租賃房屋常住人口來(lái)講又可以獲得哪些政策紅利？
張敬偉：全面放開(kāi)落戶(hù)限制，樓市需要更多供給，樓市商品化解決不了這一問(wèn)題。租售并舉和多元化供房才是應(yīng)有之義。這也是住房改革的新舉措，讓買(mǎi)不起房的城市居民能夠有房可租，租房戶(hù)也可獲得購(gòu)房者在城市里的同權(quán)待遇。因此，全面放開(kāi)落戶(hù)條件和租售同權(quán)的多元化住房制度同步進(jìn)行，是可以解決樓市沉疴——降低房?jī)r(jià)高企、避免樓市泡沫和實(shí)現(xiàn)房主不炒目標(biāo)的。當(dāng)然，這要在實(shí)踐中才能逐步實(shí)現(xiàn)。
租賃房屋可以獲得三項(xiàng)政策紅利，按照《通知》精神，租賃房屋不僅具有基本的城市居住功能，而且是城市居民享有各項(xiàng)基本權(quán)利和待遇的載體，其蘊(yùn)含的系統(tǒng)性改革紅利是長(zhǎng)效的。
朱海就：對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)有不同的影響，一方面，假如租房可以落戶(hù)，那么原先對(duì)住房有剛性需求的人會(huì)考慮租房，這樣買(mǎi)房的需求會(huì)降低，房?jī)r(jià)的上漲一定程度上被抑制；另一方面也增加住房的消費(fèi)需求，房租價(jià)格的提高，對(duì)房?jī)r(jià)有支撐作用�？傮w而言，開(kāi)放落戶(hù)，在增加城市人口的同時(shí)，也有穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。
另外一個(gè)方面是可能牽涉到“公平”方面的問(wèn)題。購(gòu)房者通過(guò)購(gòu)房向所在城市繳納了一大筆土地出讓金，相當(dāng)于為城市基礎(chǔ)設(shè)施繳納了一大筆稅，這樣才獲得了城市公共品的使用權(quán)的條件，這是一種“交換”。如租房和購(gòu)房同權(quán)，相當(dāng)于損害了購(gòu)房者的利益。因此，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的一個(gè)前提是改變以“土地財(cái)政”為特色的籌資方式，并且進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)制度改革等。
肖�。憾唐趤�(lái)說(shuō)對(duì)一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)影響不大，但對(duì)三四線(xiàn)中小城市的房?jī)r(jià)會(huì)有助漲的影響。主要原因是一線(xiàn)城市的進(jìn)入門(mén)檻依然比較高，國(guó)家在政策上做了一些引導(dǎo)，使大學(xué)畢業(yè)生和農(nóng)村人口在二線(xiàn)以下城市落戶(hù)更為寬松便捷。在政策引導(dǎo)下，人口將更多地流入二線(xiàn)以下城鎮(zhèn)，住房剛需自然會(huì)在短期內(nèi)助漲二線(xiàn)以下城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)。
公共租賃房本來(lái)是國(guó)家早就應(yīng)該推行的，現(xiàn)在全國(guó)都在大規(guī)模建設(shè)公共租賃房，本質(zhì)上對(duì)過(guò)去二十年住房政策的一種糾偏。公共租賃房作為公共物品，本身就具有平抑市場(chǎng)物價(jià)的功能。不僅解決大部分年輕人在有能力購(gòu)買(mǎi)自住房之前的住房需求，也通過(guò)其平抑物價(jià)功能降低了年輕人的租房壓力。
全面放寬落戶(hù)條件有助于做大和完善房屋租賃市場(chǎng)供給
主持人：探索租賃房屋常住人口在城市落戶(hù)對(duì)“打通”房屋租賃市場(chǎng)將有哪些積極作用？
張敬偉：城市常住人口既包括戶(hù)籍人口，也包括納入居住證管理的外來(lái)人口，也涵蓋未納入居住證管理的常住人口。簡(jiǎn)言之，無(wú)房的新老市民都是“打通”房屋租賃市場(chǎng)的動(dòng)能。 消費(fèi)端有需求，就能為供給側(cè)提供市場(chǎng)機(jī)會(huì)。全面放寬落戶(hù)條件有助于做大和完善房屋租賃市場(chǎng)供給。消費(fèi)側(cè)和供給側(cè)的有效配置，也能更好地將《通知》落實(shí)到位。
肖�。骸锻ㄖ诽岢觥疤剿髯赓U房屋的常住人口在城市公共戶(hù)口落戶(hù)”，主要是為了降低入戶(hù)門(mén)檻，探索一種更順利的落戶(hù)方式。如果租賃房屋的常駐人口能夠在城市公共戶(hù)口落戶(hù)，那么租賃房市場(chǎng)將對(duì)未來(lái)城市人口管理帶來(lái)不少變化。
由于戶(hù)口仍具有比較重要的社會(huì)功能，對(duì)個(gè)人和家庭仍是不可或缺的“身份”標(biāo)志，面對(duì)旺盛的入戶(hù)需求，未來(lái)租賃房市場(chǎng)一方很可能在需求壯大之后變得更為“強(qiáng)勢(shì)”，租房者想要獲得租賃方的住房文件可能不會(huì)太容易。
朱海就：之前，相比房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，房屋租賃市場(chǎng)并不活躍。人們的興趣主要在買(mǎi)房上，一方面是因?yàn)槠毡榈囊环N心理，認(rèn)為買(mǎi)房才是安居，另一方面是因?yàn)樵谶^(guò)去多年，房?jī)r(jià)一直上漲，使人們產(chǎn)生買(mǎi)房就賺錢(qián)的預(yù)期，這些因素導(dǎo)致人們選擇買(mǎi)房而不是租房，導(dǎo)致租售比偏高，房屋租賃市場(chǎng)和房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)脫節(jié)。這種狀況現(xiàn)在有改變的趨勢(shì)，一是因?yàn)樽赓U落戶(hù)政策使更多人選擇租房，這樣就提高了原來(lái)相對(duì)于房屋售價(jià)的租金，另一方面也是因?yàn)榉课蒌N(xiāo)售價(jià)格也在企穩(wěn)，這樣租售比就會(huì)降低，兩個(gè)市場(chǎng)將趨向一體化。
