據媒體披露，為挽救成交低迷的形勢，河北省廊坊市不少樓市新開發項目都在進行“低首付”的促銷，部分樓盤可20%首付“鎖定房源”。同時，針對外地戶口不能購房的政策，部分樓盤銷售也給出“先購房再繳社保”或“花錢落戶”等辦法（12月12日《證券日報》）。

　　顧名思義，所謂樓市首期分付即部分樓盤為提振樓市銷售業績或挽救樓市低迷局勢，對購房者開出付2成首付的優惠購房條件，剩下的首付欠資由開發商墊資，比如首付50%購房，則有30%由開發商墊付，然后由購房者分幾次償還給開發商的墊資。

　　應該說，這種促銷行為確實應在禁止之例。

　　首先，違背了當地政府樓市調控政策，消弭了樓市調控效果。如開發商針對外地人購房附三年社保或納稅記錄的條件，部分開發商采用“分期首付，暫緩網簽”的方式加速回款，以緩解資金壓力；部分開發商最低可以首付20%“鎖定房源”，剩余的30%可以分批還，中間不收取任何利息。

　　開發商這一促銷行為嚴重違背了當地政府規定的“非當地戶籍居民家庭能夠提供當地3年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的，限購1套住房，包括新建商品住房和二手住房的規定；已擁有1套及以上住房，或無法提供當地3年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在當地購買住房。補繳的社會保險或納稅證明不得作為購房有效憑證”等有關規定，對當地樓市調控生態帶來嚴重的負面影響。

　　其次，容易引發“羊群效應”，讓其他開發商群起效仿，加大樓市調控難度。在目前樓市調控步步緊逼、各地開發商對樓市調控政策較為敏感的情況下，廊坊市開發商的“首期分付”行為不僅對當地及周邊開發商形成誘發效應，從一個側面沖擊樓市調控政策效力，更對全國其他地方的開發商起到了“示范效應”，使全國開發商變著各種花樣違規進行樓市銷售，既給監管帶來難度，又會加大監管成本，從很大程度上延緩樓市調控成效。

　　再次，這是一種變換馬甲的“首付貸”行為，涉嫌逃避監管，對樓市調控的金融信貸政策形成沖擊。為確保樓市調控成效，中央政府及其監管部門對樓市“首付貸”及銀行消費貸進入樓市多次下發了相關嚴厲查處文件并進行了相應的清查活動，在很大程度上堵塞了各路資金進入樓市的“暗道”，對樓市降溫起了重要作用。而今天的“首期分付”其實就是變換馬甲的“首付貸”，與“首付貸”有異曲同工之效；如果不進行及時、有效的監管或打壓，不僅會讓社會資金通過開發商“墊資活動”流入樓市，而且也會對金融宏觀調控帶來嚴重沖擊，給樓市調控政策的正常實施帶來很多障礙。

　　最后，增加購房者成本負擔，嚴重損害或侵蝕了購房者的利益。從表面上看，“首期分付”給購房者帶來了方便并帶來了利好，但實際上卻加大了購房者的成本和負擔。如假設兩種“分期方式”均按照基準利率，貸款25年，等額本息還款法計算，“直接首付50%”每月還款2129.91元，還款總額628973元；“首付20%鎖定房源”每月還款2731.84元，還款總額819552元。

　　兩種支付方式還款總額相差190579元，即使減去購房者前期少繳納30%房款可獲得的收益，顯然也相差很多。顯然，“首期分付”嚴重損害了購房者的切身利益，是一種典型的違規墊資行為，必須予以全面禁止。

　　因此，監管當局對目前開發商這種“首期分付”促銷行為應引起足夠重視并保持高度警覺，制訂相應的監管跟進措施，加大檢查監管力度，防微杜漸，將其消滅在萌芽狀態，防止其負面影響的繼續擴大，為全國樓市調控營造有利的大氣候、大環境。

　　（莫開偉，中國不良資產行業聯盟金融與法律研究院研究員）